1. सही प्रॉपर्टी की खोज करें और उसे पहचानें
संपत्ति का स्थान और प्रकार
स्थान मायने रखता है: उस क्षेत्र की पहचान करके शुरू करें जहाँ आप प्रॉपर्टी खरीदना चाहते हैं। रायपुर में शंकर नगर, वीआईपी रोड और तेलीबांधा जैसे अपस्केल इलाकों से लेकर नया रायपुर और कचना जैसे विकासशील इलाके तक कई इलाके हैं। आपके स्थान का चुनाव स्कूलों, अस्पतालों, शॉपिंग मॉल और आपके कार्यस्थल की निकटता के लिए आपकी प्राथमिकताओं पर निर्भर करेगा।
संपत्ति का प्रकार: तय करें कि आप प्लॉट, अपार्टमेंट, घर या व्यावसायिक स्थान में निवेश करना चाहते हैं। यह निर्णय इस बात पर निर्भर करता है कि आप घर की तलाश कर रहे हैं या निवेश की।
नया बनाम पुनर्विक्रय: तय करें कि आप बिल्डर से नई प्रॉपर्टी या पुनर्विक्रय प्रॉपर्टी पसंद करते हैं। एक नई प्रॉपर्टी को तैयार होने में समय लग सकता है लेकिन इसमें आधुनिक सुविधाएँ होती हैं, जबकि पुनर्विक्रय प्रॉपर्टी तुरंत कब्जे के लिए तैयार होती हैं।
बजट योजना
बजट निर्धारित करें: यह निर्धारित करें कि आप कितना खर्च कर सकते हैं, अपनी बचत और ऋण के रूप में उधार ली जा सकने वाली राशि को ध्यान में रखें। स्टाम्प ड्यूटी, पंजीकरण शुल्क और कानूनी खर्चों (आमतौर पर कुल संपत्ति मूल्य का 7-8%) का भी ध्यान रखें।
वित्तपोषण विकल्पों का पता लगाएँ: यदि आपको ऋण की आवश्यकता है, तो विभिन्न बैंकों के गृह ऋण प्रस्तावों और ब्याज दरों पर शोध करें।
साइट विज़िट
संपत्ति का दौरा करें: भौतिक रूप से संपत्ति या साइट पर जाएँ। निर्माण की गुणवत्ता, पड़ोस के बुनियादी ढाँचे और भविष्य के विकास की संभावना की जाँच करें। निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए, प्रगति और समयसीमा का मूल्यांकन करें।

2. संपत्ति का कानूनी सत्यापन
संपत्ति का स्पष्ट शीर्षक
सुनिश्चित करें कि संपत्ति का स्पष्ट शीर्षक है - यह किसी भी कानूनी विवाद या भार से मुक्त होना चाहिए। आप उप-पंजीयक के कार्यालय से भार प्रमाणपत्र प्राप्त करके इसकी जाँच कर सकते हैं, जो पिछले 13-30 वर्षों में संपत्ति पर किसी भी कानूनी देनदारियों को दर्शाता है।
सुनिश्चित करें कि विक्रेता या बिल्डर संपत्ति का कानूनी मालिक है और उसे इसे बेचने का पूरा अधिकार है।
भूमि रिकॉर्ड की जाँच करें
स्थानीय अधिकारियों से भूमि रिकॉर्ड प्राप्त करें ताकि यह सत्यापित किया जा सके कि भूमि जिस प्रकार के विकास के लिए अधिकृत है या नहीं। रायपुर में, आप रायपुर विकास प्राधिकरण (RDA) या छत्तीसगढ़ हाउसिंग बोर्ड से इसकी जाँच कर सकते हैं।
सत्यापित करें कि भूमि या अपार्टमेंट परियोजना के पास नगर निगम, RERA (रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण) और RDA जैसे स्थानीय अधिकारियों से आवश्यक अनुमोदन हैं।
अधिकारियों से कोई बकाया नहीं
सुनिश्चित करें कि संपत्ति पर अधिकारियों का कोई बकाया नहीं है। इसे सत्यापित करने के लिए हाल ही की संपत्ति कर रसीदें और उपयोगिता बिल माँगें।
यदि पुनर्विक्रय संपत्ति खरीद रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि पिछले मालिक ने रखरखाव शुल्क और उपयोगिता बिलों सहित सभी बकाया राशि का भुगतान किया है।

3. बिल्डर या विक्रेता सत्यापन
बिल्डर सत्यापन
यदि डेवलपर से खरीद रहे हैं, तो बिल्डर का ट्रैक रिकॉर्ड देखें। गुणवत्ता और डिलीवरी समयसीमा का आकलन करने के लिए उनकी पूरी हो चुकी परियोजनाओं को देखें।
यह सुनिश्चित करने के लिए कि बिल्डर और परियोजना RERA के तहत पंजीकृत हैं, RERA छत्तीसगढ़ जैसी वेबसाइटों पर जाएँ। यह सुनिश्चित करेगा कि आप धोखाधड़ी और देरी से सुरक्षित हैं।
निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए परियोजना पूर्णता प्रमाणपत्र और सभी सरकारी स्वीकृतियाँ माँगें।
रियल एस्टेट एजेंट का सत्यापन
यदि आप किसी रियल एस्टेट एजेंट के साथ काम कर रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि वे लाइसेंस प्राप्त हैं और उनकी अच्छी प्रतिष्ठा है। RERA छत्तीसगढ़ या अन्य पेशेवर निकायों के साथ पंजीकृत एजेंटों की तलाश करें।
 

4. कीमत पर बातचीत करना
बाजार अनुसंधान: समान संपत्तियों के लिए इलाके में मौजूदा बाजार दर की जाँच करें। इससे उचित सौदे पर बातचीत करने में मदद मिलती है।
बिल्डर ऑफ़र: बिल्डर अक्सर छूट, कुछ समय के लिए रखरखाव माफ़ करने या मुफ़्त क्लब सदस्यता जैसे ऑफ़र देते हैं। आप बातचीत के दौरान इन ऑफ़र का अपने फ़ायदे के लिए इस्तेमाल कर सकते हैं।
भुगतान शर्तें: एक भुगतान शेड्यूल पर सहमत हों जो आपके लिए काम करे, चाहे वह EMI के साथ डाउन पेमेंट हो या निर्माण मील के पत्थर से जुड़ा हुआ भुगतान हो।
 

5. बिक्री समझौते का मसौदा तैयार करना
बिक्री समझौते की अनिवार्यताएँ
एक बार कीमत पर सहमति हो जाने के बाद, एक बिक्री समझौते का मसौदा तैयार करें जिसमें निम्नलिखित विवरण शामिल हों:

बिक्री मूल्य और भुगतान शर्तें
कब्जे की तारीख
निर्माण विनिर्देश (निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए)
कब्जे में देरी होने पर जुर्माना खंड
अंतरिम अवधि के दौरान मरम्मत और रखरखाव की ज़िम्मेदारियाँ
इस बिंदु पर, आप आम तौर पर बयाना राशि या अग्रिम के रूप में एक टोकन राशि (संपत्ति की लागत का लगभग 10%) का भुगतान करेंगे।

दोनों पक्षों को गवाहों की उपस्थिति में समझौते पर हस्ताक्षर करना चाहिए।

6. होम लोन प्रक्रिया 
पूर्व-अनुमोदन
यदि आप होम लोन लेने की योजना बना रहे हैं, तो बैंकों के साथ लोन पूर्व-अनुमोदन के लिए आवेदन करें। पूर्व-अनुमोदन आपको यह समझने में मदद करता है कि बैंक आपकी वित्तीय स्थिति के आधार पर कितना ऋण देगा।
दस्तावेज प्रस्तुत करना
ऋण प्रसंस्करण के लिए बैंक को निम्नलिखित दस्तावेज प्रस्तुत करें:
बिक्री समझौता
संपत्ति से संबंधित दस्तावेज जैसे शीर्षक विलेख, भार प्रमाण पत्र, और बिल्डर एनओसी (नई परियोजनाओं के लिए)
आपके व्यक्तिगत दस्तावेज जैसे आय प्रमाण, पहचान प्रमाण, और पते का प्रमाण।
ऋण वितरण
एक बार जब बैंक संपत्ति के दस्तावेजों और कानूनी मंजूरी को सत्यापित कर लेता है, तो वे ऋण को मंजूरी देंगे और भुगतान अनुसूची के अनुसार इसे वितरित करेंगे।

7. संपत्ति पंजीकरण
स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क
छत्तीसगढ़ में, स्टाम्प ड्यूटी स्थान के आधार पर संपत्ति के मूल्य का लगभग 5% से 7% है। पंजीकरण शुल्क आमतौर पर लगभग 1% होता है।
आपको देय स्टाम्प ड्यूटी के बराबर गैर-न्यायिक स्टाम्प पेपर खरीदना होगा।
रायपुर में उप-पंजीयक कार्यालय में संपत्ति पंजीकृत करें। पंजीकरण के लिए खरीदार और विक्रेता दोनों को दो गवाहों के साथ उपस्थित होना चाहिए। पंजीकरण के लिए आवश्यक दस्तावेज: मूल बिक्री विलेख (दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित) स्टाम्प ड्यूटी रसीद खरीदार और विक्रेता के पहचान प्रमाण (जैसे, आधार, पैन कार्ड) यदि लागू हो तो एनओसी (अनापत्ति प्रमाण पत्र) अन्य प्रासंगिक संपत्ति दस्तावेज बिक्री विलेख पंजीकरण के बाद, आपको एक बिक्री विलेख प्राप्त होगा, जो स्वामित्व के कानूनी प्रमाण के रूप में कार्य करता है। 8. कब्ज़ा और म्यूटेशन कब्ज़ा संपत्ति पंजीकृत होने के बाद, विक्रेता खरीदार को संपत्ति का कब्ज़ा सौंप देता है। सुनिश्चित करें कि संपत्ति बिक्री समझौते में सहमति के अनुसार वितरित की गई है, खासकर अगर यह एक नया निर्माण है। म्यूटेशन स्थानीय नगरपालिका कार्यालय (रायपुर नगर निगम) के साथ म्यूटेशन के लिए फाइल करें ताकि संपत्ति आपके नाम पर स्थानांतरित हो सके। संपत्ति कर उद्देश्यों के लिए म्यूटेशन आवश्यक है। बिक्री विलेख, संपत्ति कर रसीदें और म्यूटेशन के लिए आवेदन पत्र जैसे दस्तावेज जमा करें।

कानूनी सहायता: पूरी प्रक्रिया के दौरान, खास तौर पर दस्तावेज़ सत्यापन और पंजीकरण के दौरान, हमेशा एक रियल एस्टेट वकील से परामर्श करना उचित होता है।
बीमा: प्राकृतिक आपदाओं जैसी अप्रत्याशित घटनाओं से सुरक्षा के लिए अपनी नई संपत्ति के लिए गृह बीमा करवाने पर विचार करें।

अतिरिक्त सुझाव: कानूनी सहायता: सभी दस्तावेजों की समीक्षा करने और यह सुनिश्चित करने के लिए कि लेन-देन कानूनी रूप से सही है, एक रियल एस्टेट वकील को नियुक्त करना हमेशा बुद्धिमानी है। गृह बीमा: चोरी या प्राकृतिक आपदाओं जैसी अप्रत्याशित घटनाओं से अपनी संपत्ति की सुरक्षा के लिए गृह बीमा लेने पर विचार करें।

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